2019.18.1
Rozdíl mezi nájmem a ubytovací službou, nájem nemovité věci a DPH
Ing. Zdeněk Kuneš
NahoruOsoba povinná k dani, ekonomická činnost
V souvislosti s problematikou poskytování nájmu nebo ubytování je nutno upřesnit, že pro účely zákona o DPH je osoba, která samostatně uskutečňuje ekonomické činnosti, osobou povinnou k dani.
Ekonomickou činností se podle § 5 odst. 3 ZDPH mimo jiné rozumí činnost osob poskytujících služby.
Za ekonomickou činnost se považuje zejména činnost spočívající ve využití hmotného a nehmotného majetku za účelem získávání pravidelného příjmu.
Vzhledem k tomu, že pojem ekonomická činnost, definovaný v zákonu o DPH je širší než pojem podnikání, považuje se za ekonomickou činnost také činnost, která není prováděna na základě příslušného živnostenského oprávnění.
Výsledkem ekonomické činnosti nemusí být vždy zisk, proto pro posouzení ekonomické činnosti postačuje, že je vykonávána za účelem získávání pravidelného příjmu.
Ze zákona o DPH vyplývá, že si každá osoba povinná k dani musí sledovat svůj obrat.
NahoruObrat
Obratem se podle § 4a zákona o DPH rozumí souhrn úplat bez daně, které osobě povinné k dani náleží za uskutečněná plnění, kterými je mimo jiné poskytnutí služby s místem plnění v tuzemsku, jde-li o úplaty za zdanitelná plnění a mimo jiné jsou to také plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně, jestliže nejsou doplňkovou činností uskutečňovanou příležitostně.
Úplaty za poskytnutí nájmu osvobozeného od daně se osobě povinné k dani zahrnují do obratu.
Pokud obrat osoby povinná k dani se sídlem v tuzemsku dosáhne za nejvýše 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců 1 000 000 Kč, je od prvního dne druhého měsíce následujícího po měsíci, ve kterém překročila obrat, plátcem.
Může se jednat například o situaci, kdy osoba povinná k dani poskytuje kromě osvobozeného nájmu také zdanitelná plnění, například krátkodobý nájem nebo ubytovací službu. V takovém případě se přičítají úplaty za tato zdanitelná plnění k nájmu a osoba povinná k dani se od prvního dne druhého měsíce následujícího po měsíci, ve kterém překročila obrat, stane plátcem.
Vlastník tří bytů pronajímá tyto byty celoročně občanům. Úplaty za tyto nájmy za 12 kalendářních měsíců dosahují 500 000 Kč. Vedle tohoto nájmu poskytuje také ubytovací službu. Součet úplat za nájem a ubytovací služby dosáhl za měsíc červen 2019 částku 1 100 000 Kč. Do 15. července byl povinen na finanční úřad podat přihlášku k registraci plátce. Pronajímatel se od 1. srpna 2019 stal plátcem.
Ze zákona o DPH však vyplývá, že pokud osoba povinná k dani poskytuje pouze osvobozený nájem, tak se jí do obratu načítá, ale plátcem se nestane, a to ani v případě, že úplaty za tento nájem přesáhnou za dvanáct bezprostředně předcházejících kalendářních měsíců limit 1 000 000 Kč.
Podmínkou ale je, že tato osoba povinná k dani neposkytuje žádná zdanitelná plnění.
Vlastník několika bytů pronajímá tyto byty celoročně občanům. Úplaty za tyto nájmy za 12 kalendářních měsíců dosahují 1 300 000 Kč. Žádná jiná plnění vlastník bytů neuskutečňuje. Plátcem se nestane.
NahoruNájem nemovité věci
Podle zákona o DPH je nájem nemovité věci zahrnut pod obecným pojmem poskytnutí služby, a sice podle § 14 odst. 1 písm. b) zákona o DPH "přenechání zboží k užití jinému".
Pojem "nájem" není v zákonu o DPH ani ve Směrnici definován, je proto třeba pojem "nájem" vykládat v souladu s výkladem ESD.
Podle rozsudku ESD C–326/99 Stichting Goed Wonen je nájmem činnost, kdy "Dotčené osobě na dobu určitou je poskytováno za úplatu právo obývat nemovitý majetek, jako kdyby byla jeho vlastníkem a vyloučit všechny další osoby z takového práva.".
Nájmem však nejsou služby, k jejichž poskytování je nemovitost sice nezbytná, ale užívání nemovitosti není hlavním cílem dané služby (přístup na dálnici, umístění automatů v restauraci, umístění reklamy na štítu cizí nemovitosti, večeře v restauraci u konkrétního stolu). Tyto služby nelze považovat za nájem, ale za "přenechání zboží k užití jinému", jde o převod práva užívat určitý prostor "v" nebo "na" nemovité věci.
Podle rozsudku ESD ve věci C-284/03 Temco Europe je nájem nemovitosti obvykle spíše pasivní činností, závisející na pouhém plynutí času, aniž by byla vytvářena významnější přidaná hodnota.
Tím se nájem odlišuje od ostatních činností, které mají buď povahu průmyslového, nebo obchodního podnikání, například krátkodobý nájem, nájem prostor a míst k parkování vozidel, ubytovací služba, anebo je jejich předmět lépe charakterizován poskytováním určité služby než pouhým poskytnutím určité věci k užívání.
Nájemné může být určeno jakýmkoli způsobem, pokud je určitý co do zjištění konečné částky nájmu a služeb s ním spojených.
Podle § 56a zákona o DPH je nájem nemovité věci plněním osvobozeným od daně z přidané hodnoty.
Toto osvobození od daně se nevztahuje na krátkodobý nájem nemovité věci, poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2008, nájem prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek, nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení.
NahoruKrátkodobý nájem
Za krátkodobý nájem nemovité věci se považuje nájem pozemku, jehož součástí je stavba a dále nájem stavby nebo jednotky, popřípadě spolu s vnitřním movitým vybavením nebo dodáním plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody. Krátkodobý nájem trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin.
Poskytnutí krátkodobého nájmu je zdanitelným plněním, u kterého plátce uplatní základní sazbu daně 21 %.
Plátce poskytl nájem salónku na 4 hod. na odbornou přednášku. Nájem je poskytnut včetně elektřiny, tepla a vody. Jedná se o zdanitelné plnění.
NahoruUbytovací služba
Poskytnutí ubytovací služby je zdanitelným plněním. Podle přílohy č. 2 k zákonu o DPH uplatní plátce u ubytovací služby první sníženou sazbu daně 15 %.
Ubytovacími službami se rozumí ubytovací služby v hotelích, penzionech, apod. s každodenním úklidem a jinými službami, obvykle poskytované na dny nebo týdny, ubytovací služby v mládežnických hostelech, na horských chatách a rekreačních chatách s pokoji nebo ubytovacími jednotkami, s velmi omezenými úklidovými službami nebo bez nich, ubytovací služby poskytované v nemovitostech užívaných na časový úsek pro návštěvníky mimo jejich obvyklé bydliště, ubytovací služby v pokojích nebo ubytovacích jednotkách, ne s každodenními úklidovými službami, například v bytech a domech pro dovolenou, bungalovech a chatách, pro osoby mimo jejich bydliště, obvykle poskytované na dny nebo týdny, poskytování místa pro rekreační vozidlo nebo stan pro osoby mimo jejich bydliště, obvykle poskytované na dny nebo týdny, poskytování prostoru v chráněných přístřešcích nebo prostých táborových zařízeních pro umístění stanů nebo spacích pytlů a další.
Poskytování ubytovací služby je rozšířeno prostřednictvím internetových platforem. Jednou z těchto nejznámějších internetových platforem je webová služba zprostředkující pronájem ubytování, kterou v roce 2008 založila společnost Airbnb Inc. v San Francisku.
Ubytovací služby, které jsou zprostředkovávány prostřednictvím internetových platforem, mají v zásadě charakter ubytovací služby, nikoliv nájmu.
Osoba, která poskytuje ubytovací služby, je osobou povinnou k dani a podle zákona o DPH je úplaty za tyto ubytovací služby povinna zahrnout do obratu pro registraci plátce.
Při překročení limitu 1 000 000 Kč za poskytnutí ubytovací služby za 12 bezprostředně předcházejících kalendářních měsíců se poskytovatel této služby podle zákona o DPH stává plátcem.
V takovém případě je tento poskytovatel ubytovací služby povinen podat finančnímu úřadu přihlášku k registraci plátce do 15 dnů po skončení kalendářního měsíce, ve kterém překročil stanovený obrat, a plátcem se stane od prvního dne druhého měsíce následujícího po měsíci, ve kterém stanovený obrat překročil. Jakmile se stane plátcem, vztahuje se na něj zákon o DPH v plném rozsahu.
Každý nově registrovaný plátce má měsíční zdaňovací období, a to do konce kalendářního roku, ve kterém se stal plátcem a celý následující kalendářní rok.
Při poskytování ubytování se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem poskytnutí (poslední den ubytování) nebo dnem vystavení daňového dokladu, s výjimkou splátkového nebo platebního kalendáře nebo dokladu na přijatou zálohu.
Pokud plátce přijme před uskutečněním ubytovací služby zálohu, je povinen přiznat daň již ke dni přijetí úplaty (zálohy). Tato úplata je vždy včetně daně.
Základem daně při uskutečnění zdanitelného plnění je rozdíl mezi celkovým základem daně a základem daně z přijaté úplaty.
Plátce poskytuje ubytovací službu. Dne 10. června…
