2021.2000.2
Aplikace DPH ve stavebnictví a u nemovitostí – 2. část
Olga Holubová
Zde najdete první části článku.
NahoruSazba daně u staveb pro sociální bydlení
První snížená sazba daně se uplatní také při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě pro sociální bydlení. Jinými slovy – vše, co bylo uvedeno v předchozím článku a co ohledně snížené sazby daně platí pro stavby pro bydlení, platí i pro stavby pro sociální bydlení (§ 48 odst. 1 ZDPH). A nejen to, stavby pro sociální bydlení jsou zvýhodněny sazbou daně ještě ve větším rozsahu. První snížená sazba daně se totiž uplatní i při výstavbě nebo při prodeji těchto staveb, případně pozemku či práva stavby, jejichž jsou tyto stavby součástí. První snížená sazba daně se uplatní i při prodeji jednotky – obytného prostoru pro sociální bydlení (§ 49 odst. 3 ZDPH).
Stavby pro sociální bydlení jsou vymezeny v § 48 odst. 5 ZDPH a často jde o podmnožinu staveb pro bydlení. To znamená, že primárně musí stavby pro sociální bydlení splňovat parametry staveb pro bydlení.
Obytný prostor pro sociální bydlení
Obytným prostorem pro sociální bydlení se rozumí:
a) obytný prostor, jehož podlahová plocha nepřesahuje 120 m2,
b) místnost užívaná spolu s obytným prostorem podle písmene a), která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.
Způsob stanovení výměry podlahové plochy se podle Informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016 (https://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/2015-12-21-Informace-nemovitosti-2016.pdf) řídí nařízením vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, přijatým k provedení občanského zákoníku. To je předpis, který slouží k výpočtu podílu na společných částech domu u budov rozdělených na jednotky, nicméně podle zmíněné metodické informace GFŘ se pro účely zjištění výměry podlahové plochy obytného prostoru použije i v případě obytného prostoru v budově, která není administrativně rozdělená na jednotky. Z Informace vyjímám to nejpodstatnější ke stanovení výměry:
"Do podlahové plochy obytného prostoru pro sociální bydlení se od 1. 1. 2015 započítává plocha mezi vnitřními povrchy obvodových stěn bytu, včetně podlahové plochy zakryté zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech bytu, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu. Do podlahové plochy se tak s výjimkou obvodových stěn (plocha se uvažuje až od jejich vnitřního líce) zahrnují i půdorysné plochy svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř obytného prostoru, tj. stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. ... V případě mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu s galerií se do podlahové plochy bytu započítává půdorysná plocha všech místností vypočtená způsobem stanoveným výše, plocha pouze dolního průmětu schodiště a pouze plocha galerie s podchodnou výškou alespoň 2300 mm. Do podlahové plochy obytného prostoru pro sociální bydlení se nezapočítává podlahová plocha balkónů, teras, lodžií. Přímo z vymezení obytného prostoru pro sociální bydlení v § 48 odst. 6 ZDPH od r. 2015 vyplývá, že do výpočtu jeho plochy se nezapočítává ani plocha místností užívaných spolu s obytným prostorem pro sociální bydlení, které se nacházejí ve stejné budově. Od r. 2015 tedy nemá na rozlohu obytného prostoru pro sociální bydlení pro účely DPH vliv současně s ním užívaný sklep, komora, garáž a podobné místnosti nacházející se mimo něj ve stejném domě."
Výše uvedené lze tedy shrnout tak, že obytným prostorem pro sociální bydlení je obytný prostor s maximální výměrou 120 metrů čtverečních a dále také i místnosti, které jsou s tímto obytným prostorem ve stejné budově, a to bez ohledu na jejich výměru.
Byt s výměrou 115 m2, s nímž se užívá i komora na chodbě o výměře 3 m2 a garáž o výměře 25 m2. Všechny položky představují obytný prostor pro sociální bydlení.
Bytový dům pro sociální bydlení
Bytovým domem pro sociální bydlení je stavba bytového domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí, v němž není obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m2. V bytovém domě pro sociální bydlení tedy nemůže být žádný byt, který má větší výměru než 120 m2, ale mohou v něm být libovolně velké obchodní prostory. Podmínkou však je, že stavba musí být bytovým domem ve smyslu § 48 odst. 2 ZDPH (tj. stavba určená k trvalému bydlení s nadpoloviční podlahovou plochou připadající na byty).
V bytovém domě jsou pouze byty, žádné nebytové prostory. Výměra všech bytů je do 60 m2 s výjimkou podkrovního, který měří 130 m2. Vzhledem k výměře podkrovního bytu není budova bytovým domem pro sociální bydlení ve smyslu § 48 odst. 5 ZDPH. Je nicméně bytovým domem, a proto bude u veškerých stavebních a montážních prací uplatněna první snížená sazba daně. Pokud by se však budova prodávala, uplatnila by se základní sazba, protože nejde o stavbu pro sociální bydlení.
V bytovém domě jsou samé byty o výměře do 60 m2 s jedinou výjimkou: v podkroví je nebytový prostor – malířský ateliér o výměře 130 m2. Budova je bytovým domem pro sociální bydlení, splňuje totiž zákonné požadavky: žádný byt/obytný prostor, který se uvnitř nachází, nepřesahuje výměru 120 m2. První snížená sazba daně se proto uplatní nejen u stavebních a montážních prací na dokončené stavbě, ale i při případném jejím prodeji či při nové výstavbě takové budovy.
Stavba občanské vybavenosti, kde jsou obchody, kanceláře a kadeřnictví, má v přízemí dvě malé garsoniéry po 20 m2, v nichž bydlí správce a kadeřnice. I když v budově není žádný větší byt, není stavba bytovým domem ve smyslu § 48 odst. 2 ZDPH, nemůže proto být ani bytovým domem pro sociální bydlení. První sníženou sazbu daně lze proto uplatnit pouze u stavebních a montážní prací, které budou provedeny v oněch dvou zmíněných bytech, případně při jejich prodeji, jsou-li byty samostatnými jednotkami. Tyto byty samy o sobě totiž představují obytné prostory pro sociální bydlení, přestože budova jako celek není stavbou pro bydlení, natož stavbou pro sociální bydlení. Budou-li na této budově (s výjimkou obou bytů) prováděny stavební či montážní práce, uplatní se základní sazba daně, stejně jako při jejím prodeji (není-li rozdělena na jednotky) nebo v případě výstavby takové budovy.
Rodinný dům pro sociální bydlení
Rodinným domem pro sociální bydlení je stavba rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí, jehož podlahová plocha nepřesahuje 350 m2. Postup, jak zjistit podlahovou plochu rodinného domu, zákon o DPH speciálně neuvádí, doporučení GFŘ lze čerpat z výše zmíněné metodické informace k nemovitostem. Upozorňuji, že výměra podlahové plochy se počítá jinak než u obytného prostoru:
"Pro výpočet podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se použije postup uvedený dosud v bodu C. Informace k uplatňování zákona o DPH u výstavby po 1. 1. 2008 vydané pod č. j. 18/21492/2008-181, neboť výše zmíněné nařízení vlády č. 366/2013 Sb. lze aplikovat pouze pro určení velikosti podlahové plochy obytného prostoru. Do podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se tedy i nadále započítává součet podlahových ploch všech místností rodinného domu (kuchyň, pokoje, sociální zařízení, chodba, pracovna, garáž, která je v domě). Do podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se nezapočítává součet podlahových ploch prostor, které nejsou místností (balkóny, terasy, lodžie, půda), a součet podlahových ploch místností, které tvoří "příslušenství" rodinného domu (např. garáž mimo dům). Podlahovou plochou místnosti a prostorů se rozumí jejich vnitřní nášlapná plocha mezi lícními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu domu. ... Místností je třeba rozumět prostorově uzavřenou část stavebního díla, vymezenou podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami."
Stejně jako v případě bytového domu pro sociální bydlení musí být i rodinný dům pro sociální bydlení především rodinným domem ve smyslu § 48 odst. 2 ZDPH, tedy stavbou určenou pro bydlení splňující předepsané parametry. Pouze taková stavba se může dále kvalifikovat jako rodinný dům pro sociální bydlení, a to tehdy, nepřesáhne-li její výměra 350 m2.
Součet výměry všech místností rodinného domu je 340 m2, letní kuchyně, která stojí na přilehlém pozemku a užívá se spolu s domem, má podlahovou plochu 20 m2, garáž stojící tamtéž 30 m2 a altán s dílnou a dřevníkem 16 m2. Budova je pro účely DPH považována za rodinný dům pro sociální bydlení, protože výměry tzv. vedlejších staveb se do limitu 350 m2 nezahrnují. První snížená sazba se uplatní nejen u stavebních a montážních prací na dokončené stavbě (např. opravy, rekonstrukce), ale i při prodeji této budovy (včetně vedlejších staveb) nebo při výstavbě takové budovy.
Součet výměry všech místností rodinného domu je 355 m2, přičemž z toho 30 m2připadá na garáž, která je v přízemí domu. Nejedná se o rodinný dům pro sociální bydlení, protože limit 350 m2 je překročen. Garáž uvnitř budovy je totiž také místností, která se do výpočtu podlahové plochy domu zahrnuje. V první snížené sazbě daně proto budou jen stavební a montážní práce provedené na dokončené stavbě (jde o rodinný dům – stavbu pro bydlení), zatímco případný prodej nebo výstavba takové budovy budou v základní sazbě daně (nejde o rodinný dům pro sociální bydlení).
Stavby pro sociální bydlení, u nichž rozhoduje účel užívání
Stavbami pro sociální bydlení jsou i budovy určené nikoli technickými parametry, ale účelem užívání. Jedná se o tyto stavby uvedené v § 48 odst. 5 ZDPH:
"d) ubytovací zařízení pro ubytování příslušníků bezpečnostních sborů podle zákona upravujícího služební poměr příslušníků bezpečnostních sborů nebo pro ubytování státních zaměstnanců,
e) stavba určená pro použití zařízením…
